INVERSIÓN INMOBILIARIA · SANTIAGO RM
Invertir en departamentos en Santiago - con análisis, no con fe
Te ayudo a seleccionar, evaluar y financiar departamentos con cap rate neto real, riesgo controlado y entrega inmediata. Sin promesas de inversión mágica.
✓ Análisis de cap rate neto por propiedad (no estimaciones genéricas)
✓ Stock seminuevo remodelado — valor de usado, arriendo de nuevo
✓ Gestión de crédito hipotecario incluida, sin costo
Sin honorarios de corretaje · Entrega inmediata · Desde menos de $4.000.000 de inversión inicial
POR QUÉ LOS NÚMEROS IMPORTAN
"6% garantizado" — la promesa que no tiene respaldo
En el mercado inmobiliario chileno hay vendedores que muestran planillas de rentabilidad optimistas: arriendo alto, gastos comunes bajos, vacancia cero. Eso no es análisis — es un folleto.
El cap rate neto real considera gastos comunes, vacancia promedio, mantención y contribuciones. La diferencia entre el cap rate bruto y el neto puede ser de 1,5 a 2 puntos. En inversión inmobiliaria, esos puntos importan.
Mi trabajo es darte el número real antes de comprometerte — no después.
EL PROCESO
5 pasos del análisis a la escritura
Cada inversión pasa por el mismo proceso. Sin atajos, sin pasos omitidos.
01
Diagnóstico financiero
Antes de buscar propiedades, entendemos tu capacidad crediticia, el pie disponible y el horizonte de inversión. La propiedad se elige según el perfil, no al revés.
02
Selección del activo
Accedemos al stock de departamentos remodelados con títulos saneados y entrega inmediata. Revisamos cap rate neto, antigüedad, gastos comunes y distancia al metro.
03
Análisis de rentabilidad real
Calculamos el cap rate neto considerando arriendo de mercado, vacancia estimada, gastos comunes, contribuciones y mantención. El número que ves es el que puedes esperar.
04
Gestión del crédito hipotecario
Gestionamos el crédito hipotecario sin costo para ti — hasta 30 años plazo y acceso a las mejores tasas del mercado. Con preaprobación puedes reservar el departamento.
05
Cierre y puesta en arriendo
Desde la firma de la promesa hasta la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. En 2 a 3 meses el departamento puede estar generando arriendo.
QUÉ PUEDES COMPRAR CONMIGO
Dos tipos de activo, dos estrategias distintas
Trabajo con propiedades usadas del mercado general y con el stock seminuevo remodelado. Dependiendo de tu perfil, presupuesto y objetivo, analizamos cuál encaja mejor.
Propiedades usadas del mercado
Mayor variedad de ubicaciones y tipologías. Requieren más análisis individual: estado de la propiedad, situación del edificio, historial de gastos comunes. Ideal para inversionistas con experiencia o con tiempo para evaluar.
· Stock amplio en toda la RM
· Precio negociable caso a caso
· Mayor varianza en calidad del activo
· Estudio de títulos propio recomendado
· Gestión de crédito incluida sin costo
PRODUCTO ESTRELLA
Departamentos seminuevos remodelados
Remodelados, con garantía de posventa hasta 1 año, títulos saneados y entrega inmediata. De cada 1.000 propiedades evaluadas, solo se compran 3. El trabajo de selección ya está hecho.
· 30-35% más baratos que un departamento nuevo comparable
· Arriendo equivalente al de uno nuevo por remodelación total
· Cap rate neto referencial 3,5%–5,0% en tipología 1D/1B
· Pie financiable — solo necesitas 5% de pie efectivo
· Sin honorarios de corretaje
· Gestión de crédito gratis — hasta 30 años plazo
· A 10 min promedio caminando del metro
· Beneficios DFL2 en todas las unidades
RENTABILIDAD REFERENCIAL
Cap rate neto por tipología — datos de mercado RM 2025-2026
Los valores siguientes son referenciales para departamentos remodelados en comunas de alta demanda de la RM (Ñuñoa, San Miguel, La Florida, Macul, Santiago Centro). El cap rate neto real varía según la propiedad, la comuna y las condiciones de financiamiento de cada operación.
| Tipología | Precio prom. (UF) | Arriendo est. (CLP/mes) | Gastos comunes est. | Cap rate neto ref. | Nota |
|---|---|---|---|---|---|
| 1D / 1B Mejor relación | UF 1.800 – 2.200 | $350.000 – $480.000 | $35.000 – $55.000 | 3,5% – 5,0% | Dividendo ≈ arriendo |
| 2D / 1B | UF 2.400 – 3.200 | $500.000 – $650.000 | $50.000 – $80.000 | 3,0% – 4,2% | Spread positivo |
| 2D / 2B | UF 2.800 – 3.800 | $580.000 – $720.000 | $60.000 – $90.000 | 2,8% – 3,8% | Mayor patrimonio |
⚠️ Valores referenciales. Fuentes: Portal Inmobiliario, Assetplan, Homie — datos de mercado RM 2025-2026. No constituyen garantía de rentabilidad.
💡 El cap rate individual de cada departamento BuyDepa está disponible en el catálogo de stock — es el mismo número con el que trabajo en el análisis de cada operación.
LA PREGUNTA QUE SIEMPRE SURGE
Airbnb vs arriendo mensual: ¿cuándo conviene uno u otro?
Es la pregunta que surge en casi cada consulta de inversión. La respuesta honesta es: depende del edificio, la gestión y tu disponibilidad real.
Recomendado para primera inversión
Arriendo mensual tradicional
✓ Flujo de caja predecible mes a mes
✓ Menor desgaste del inmueble
✓ Relación banco simple: el arriendo cubre el dividendo
✓ Gestión mínima — 1 contrato al año
✓ Aplicable a todos los edificios del stock disponible
✓ El banco considera el arriendo para recuperar capacidad crediticia (12 meses corridos)
Para el perfil de primera o segunda inversión, el arriendo mensual entrega la relación dividendo/arriendo más eficiente en tipología 1 dormitorio / 1 baño.
Mayor potencial, mayor gestión
Arriendo vacacional (Airbnb / Booking)
⚡ Mayor rentabilidad potencial en ubicaciones céntricas
⚡ Flexibilidad para uso propio esporádico
⚠️ Requiere gestión activa o empresa administradora (costo estimado 20-30% combinado)
⚠️ Mayor desgaste del inmueble — mantención más frecuente
⚠️ No todos los edificios lo permiten — revisar reglamento
⚠️ El banco NO considera ingresos Airbnb para evaluar capacidad crediticia
⚠️ Mayor vacancia en temporada baja
Funciona bien en propiedades cercanas a centros de negocios, universidades o zonas turísticas, con edificios que no restringen arriendo por noche. Lo analizamos caso a caso.
LO QUE DICEN MIS CLIENTES
Inversionistas que ya dieron el primer paso
«Con Juan Esteban hice el análisis completo del cap rate antes de firmar. El número que me dio fue el que se cumplió.»
Roberto Sáez · Inversionista · Las Condes, 2024
«Primera inversión inmobiliaria. Me explicó el proceso de crédito hipotecario paso a paso. Sin sorpresas en ninguna etapa.»
Claudia Herrera · Primera inversión · Macul, 2025
«Compré un departamento seminuevo en Ñuñoa. A los 2 meses ya estaba arrendado. La gestión de crédito gratis fue clave para cerrar la operación.»
Andrés Moya · Tercera Inversión · Ñuñoa, 2025
PREGUNTAS FRECUENTES
Lo que todo inversionista pregunta antes de comprar
¿Cuánto necesito tener para comprar un departamento de inversión?
Para departamentos con valor promedio de UF 2.200, en la práctica necesitas alrededor de UF 110 de pie efectivo (5% del valor de venta) más los gastos operacionales del crédito (aproximadamente 1% a 1,5% del monto del crédito). El resto del pie (hasta el 15%) puede financiarse en cuotas UF sin interés. En pesos chilenos de referencia, la inversión inicial puede ser de menos de $4.000.000 líquidos.
¿Qué es el cap rate neto y cómo se calcula?
El cap rate es la rentabilidad anual de un activo inmobiliario. El cap rate bruto divide el arriendo anual por el precio del activo. El cap rate neto descuenta gastos reales: gastos comunes, vacancia promedio (2%-8% anual), mantención y contribuciones. Es el número relevante para comparar inversiones. Un cap rate neto de 5% significa que el activo genera el 5% de su valor de compra al año en flujo neto, antes de impuestos.
¿El banco considera el arriendo para aprobar un segundo crédito?
Sí, pero con condiciones. Después de 12 meses corridos de arriendo declarado, el banco puede considerar ese ingreso (con un castigo del 20-30% dependiendo de la institución) para evaluar un nuevo crédito hipotecario. Esto permite recuperar capacidad crediticia y, eventualmente, comprar una segunda propiedad usando el apalancamiento de la primera.
¿Tengo que pagar impuesto por el arriendo que percibo?
Si la propiedad tiene beneficio DFL2 (todas las de BuyDepa lo tienen), los arriendos de tus primeras dos propiedades DFL2 están exentos de IVA y de impuesto a la renta — el SII los considera «no renta». A partir de la tercera propiedad DFL2, el arriendo tributa con impuesto global complementario. Recomiendo siempre consultarlo con un contador según tu situación específica, especialmente si ya tienes otra propiedad DFL2.
¿Qué pasa si no consigo arrendar el departamento de inmediato?
La vacancia es un riesgo real en toda inversión inmobiliaria. Para departamentos bien ubicados y con arriendo a precio competitivo de mercado, la tasa de vacancia en Santiago se ubica entre 2% y 8% anual — entre 1 y 4 semanas en promedio entre contratos. Los departamentos remodelados en comunas de alta demanda (Ñuñoa, Santiago Centro, San Miguel, La Florida) tienden al rango bajo por su estado de conservación. El dividendo sigue corriendo durante la vacancia, por lo que debes contemplar ese período en tu planificación.
¿Puedo usar el Subsidio DS1 Tramo 3 para invertir?
El Subsidio DS1 Tramo 3 está diseñado para adquisición de vivienda habitacional, no para inversión pura. El beneficiario debe destinar la propiedad a vivienda. Arrendar después de habitarla es posible, pero el subsidio no aplica para compradores cuyo objetivo declarado es exclusivamente invertir para arrendar desde el día 1. Si tienes el subsidio y quieres comprarte una propiedad para vivir inicialmente, sí aplica en propiedades hasta UF 2.200.
PRÓXIMO PASO
Analicemos juntos si este es el momento de comprar
Sin compromiso. Conversamos sobre tu situación financiera, el stock disponible y los números reales de la operación. Si no cuadra, te lo digo directo.
Sin honorarios de corretaje · Análisis gratuito · Te respondo a la brevedad
